结合招行关于不良出清进度，我们认为皮带收容事件的发生基本就是本轮地产的大底。

过去两个月密集的房地产政策落地之后，作为房地产市场风向标的广东，9月份新增房贷回暖（全省新增344.82亿元），扭转了前两个月的负增长态势。

天津三季度存贷款综合增速月均9.5%，比上半年提高1.1个百分点。截至9月末，全市存贷款加权平均增速达9.9%，创2017年以来新高。

10月16日-10月22日，30大中城市商品房当周成交274.77平方米，环比上升10.69%，同比下跌5.81%。

从去年至今，房地产政策出台比较频繁，落地效果如何？

答：2022年是近十年政策出台频次或次数最多的一年，但2022年整个房地产市场情绪还是偏弱。

到了2023年，政策宽松趋势还在延续，政策力度也非常大。

2022年的政策更加侧重供应端；2023年更加侧重需求端，比如认房不认贷政策、下调存量房贷利率等。

从网签数据来看，政策出台后，北上广深的网签数据在9月中下旬开始回升。

政策是显效的，但总体而言还未达预期。

有明显效果感觉的是北上广深等核心城市；三四线城市，本身政策空间不大，药效也就没有那么明显。

政策出台后市场反应总体效力不达预期，其中的原因？

答：第一，需求。全国城镇化率，2015年56%；2022年65%。如果和发达国家城镇化率的80%比，65不算特别高，但是基于我国本身的国情行情来看，农民进城是城市化持续加速的原因，到2015年这个速度已经减缓，说明65%的比例也已经到顶了。

第二，供求关系。从2021年下半年到现在，很多城市都面临着库存过剩，特别是在普通二线或三线城市，库存去化压力非常大。

第三，市场预期。过去从历史经验看，房价一定是会涨的，全社会对房地产市场发展都十分看好。现在房价持续低迷，加上经济压力、就业预期，未来收入预期，综合导致人们对于房地产市场未来的发展趋势看不清楚。

未来一线城市房产政策是否还有牌可出？

答：北京、上海调控工具多，非常有用的如下：

第一，限购。全部取消限购可以不打开，但可以把社保调整一下，可以放松一些郊区的限购，包括多孩家庭去增加购买套数，或者新购房按首套认定等。这都属于限购的范围。

第二，限贷。虽然有认房不认贷，但北京和上海的首付比例还是非常高（40%），二套也很高，在80%。所以从首付比例来看，尤其是二套，还有非常大的放松空间。

第三，公积金。近期上海调整了公积金，北京的公积金政策当前还是非常严格，每年最多能贷10万，12年是上限，最多能贷120万，但相对于北京，房价的总价平均达到500万以上，所以公积金的占比相对来说还是比较低一些。这个政策调控的可能性没有那么大，但还是有空间的。

以上三点如果能真正优化落实，将对市场起到非常大的带动作用。

北京、上海等一线城市放开限购对低线城市的影响？

答：北京、上海等一线城市相关政策放开，对周边城镇有一定的吸附力。

现在一线城市和三四线城市已经出现了严重分化。分化的根本原因在于一线城市对人才、人口的吸引导入能力。

北上广深、杭州、长沙等一线城市，市场没有那么差，相对平稳，主要是它对全国的人口的吸引力，对地级市人口的吸引力。

再者，人多的地方，供求关系比较健康，容易成交，不至于砸在手中。

未来市场供端的发展趋势？

答：现在库存压力大，造成产品同质化更加严重，现在房企再去推盘，如何去赢得客户，其中地段、周边配套已经无法改变，能改变的只有产品的品质，用产品力去打动消费者，把细节做好吸引消费者。另外，随着消费者认知水平的提高，人们对生活品质，包括物业等都提出了更高的要求。

机构投资者对地产的态度和看法？

答：房地产当前的情况，看起来是问题，其实是成果，是转方向，去产能的成果。经过一轮被动、彻底的产能去化之后，地产的刚需仍在，能够活到下一个周期的公司将会迎来第二春。

1. 目前房地产行业已经见底回升，虽然回升速度和幅度不像前几轮牛市这么剧烈，但仍然能够从二手房交易指标中看出其回升趋势。当前应是房地产行业五年内的低点，在未来房地产行业大概率会有增长。

2. 需求：人们对于住房的需求真实存在，房地产行业已经度过了危机较大的时期。

3. 供给：供给端收缩大于需求端，超过 60%的产能退出市场，尤其是过去最激进扩张的公司。同时最近一两年新拿地项目的 ROE 与利润率水平均较高，更有甚者处于历史最高水平。

4.剩者为王：决定资本回报的是盈利，而盈利和增长、竞争格局有关。跨越周期活下来的地产公司能够以较低价格获取优质公司，这些公司估值较低、弹性较大，同时发展竞争大大减少。